Porez na nekretnine

Porez na nekretnine utvrđuje se u skladu sa Zakonom o lokalnim porezima te odlukama o gradskim i općinskim porezima. Porez na nekretnine uveden je 1. siječnja 2025. kao zamjena za porez na kuće za odmor.

Što se smatra nekretninom za potrebe oporezivanja?

Nekretnina je:

• svaka stambena zgrada ili

• stambeni dio stambeno-poslovne zgrade ili

• stan te

• svaki drugi samostalni funkcionalni prostor namijenjen stanovanju

Što se ne smatra nekretninom?

Gospodarstvene zgrade koje služe za smještaj poljoprivrednih strojeva, oruđa i drugog pribora te nekretnine za koje se, prema odluci o komunalnoj naknadi, plaća komunalna naknada po koeficijentu namjene za proizvodni ili neproizvodni poslovni prostor.

Tko plaća porez na nekretnine?

Porez na nekretnine plaća:

• vlasnik nekretnine - pravna i fizička osoba (domaća/strana).

• Iznimno, ako se ne može utvrditi vlasnik nekretnine, porez na nekretnine plaća korisnik nekretnine određen prema odredbama propisa kojim se uređuje komunalno gospodarstvo.

Koliko iznosi porez na nekretnine?

• Porez se plaća godišnje u iznosu od 0,60 do 8,00 eura/m² korisne površine nekretnine.

• Odluku o visini poreza donosi grad odnosno općina na čijem se području nalazi nekretnina u navedenim granicama

• Jedinica lokalne samouprave može propisati visinu poreza na nekretnine ovisno o mjestu, ulici, naselju ili zoni gdje se nekretnina nalazi te može uvećati tu visinu ovisno o drugim kriterijima koji utječu na vrijednost nekretnine kao što su starost nekretnine ili prisutnost sadržaja koji povećavaju vrijednost nekretnine (ali u tom slučaju visina poreza ne može iznositi više od 8,00 eura/m²).

Koje podatke bitne za oporezivanje je dužan prijaviti porezni obveznik do 31. ožujka?

Postupak utvrđivanja poreza na nekretnine provodi na osnovu podataka kojima Porezna uprava raspolaže, podataka iz evidencije komunalne naknade i ostalih podataka koji mogu utjecati na utvrđivanje porezne obveze koje su Poreznoj upravi dužna dostaviti nadležna upravna tijela jedinica lokalne samouprave i podataka koje su dužni dostaviti porezni obveznici.
Stoga je obveza prijave podataka bitnih za oporezivanje tek iznimka i to u slučaju potrebe da se dostave podaci o kojima porezno tijelo nema saznanja, a to su sljedeći podaci:

• Prijava podataka o nekretnini i to:

1. ako je kod nekretnine na koju se plaća komunalna naknada po koeficijentu namjene za stambeni prostor došlo do promjene površine ili namjene nekretnine, a isto nije prijavljeno upravnom tijelu nadležnom za donošenje rješenja o komunalnoj naknadi

• Prijava podataka za oslobođenje i to:

1. prijava za nekretnine za koju se postavlja zahtjev za oslobođenjem jer osoba kojoj nekretnina koristi za stalno stanovanje nema prijavljeno prebivalište/boravište

2. prijava nekretnine koja se iznajmljuje za dugoročni najam, pri čemu ugovor o najmu nije prijavljen Poreznoj upravi, a što je moguće ako je najmodavac trgovačko društvo ili druga pravna osoba

3. prijava nekretnine koja nije podobna za stambeni prostor uslijed proglašenja prirodnih nepogoda ili joj je onemogućena stambena namjena

4. prijava nekretnine koja ima javnu namjenu ili je namijenjena institucionalnom smještaju osoba

5. prijava nekretnine  namijenjene prodaji ili nekretnine koja je preuzeta u zamjenu za nenaplaćena potraživanja (ako od dana unosa u poslovne knjige ili od dana preuzimanja pa do 31. ožujka godine za koju se utvrđuje porez proteklo manje od šest mjeseci).​

Koja su izuzeća od plaćanja poreza na nekretnine?

Porez na nekretnine ne plaća se na nekretnine:

1. koje služe za stalno stanovanje

2. koje se iznajmljuju na temelju ugovora o najmu za stalno stanovanje (najmanje 10 mjeseci u godini za koju se utvrđuje porez)

3. koje domaćinu određenomu prema propisu kojim se uređuje ugostiteljska djelatnost služe za stalno stanovanje

4. kada je onemogućena stambena namjena nekretnine (nekretnina nema infrastrukturu ili opremu ili uređaje koji zamjenjuju priključak na infrastrukturu)

5. kada se nekretnina ne može koristiti zbog prirodnih nepogoda

6. javne namjene i nekretnine namijenjene institucionalnom smještaju osoba

7. koje se u poslovnim knjigama trgovačkih društava vode kao nekretnine namijenjene prodaji ako je od dana unosa u poslovne knjige do 31. ožujka godine za koju se utvrđuje porez proteklo manje od šest mjeseci

8. koje su preuzete u zamjenu za nenaplaćena potraživanja ako je od dana preuzimanja do 31. ožujka godine za koju se utvrđuje porez proteklo manje od šest mjeseci

9. u vlasništvu općine ili grada koje se nalaze na njihovu području

10. u vlasništvu osoba koje se smatraju socijalno ugroženim građanima (ako je to propisano odlukom grada odnosno općine).

Kome s​e trebamo obratiti?

Za utvrđivanje i naplatu poreza na nekretnine obratite se nadležnomu poreznom tijelu - gradu odnosno općini na čijem se području nalazi nekretnina ili nadležnoj ispostavi Porezne uprave.​ Nadležno porezno tijelo propisano je odlukama gradova odnosno općina​ koje su dostupne u dijelu Regulativa/Propisi​.

Važno! U općinama i gradovima koji nisu imali uveden porez na kuće za odmor i nisu donijeli odluku o visini poreza na nekretnine, porez na nekretnine iznosi 0,60 eura/m2. U općinama i gradovima koji su u 2024. imali odluku o visini poreza na kuće za odmor, a nisu donijeli odluku o porezu na nekretnine​, porez na nekretnine istog je iznosa kao dotadašnji porez na kuće za odmor.​

Najčešća pitanja i odgovori

1. Vlasnik sam jednog stana u kojem stalno stanujem. Plaćam li porez na nekretnine na svoj stan u kojem stalno stanujem?

Za nekretninu koja služi za stalno stanovanje ne plaća se porez na nekretnine.

2. Podstanar sam u stanu, uredno sam sklopio ugovor o najmu s najmodavcem i podmirujem sve svoje obveze. Može li najmodavac prenijeti obvezu plaćanja poreza na nekretnine na mene?

Za nekretninu koja služi za stalno stanovanje ne plaća se porez na nekretnine. Jedan od dokaza stalnog stanovanja u nekretnini je i sklopljeni ugovor o najmu koji mora biti prijavljen Poreznoj upravi. Ako je ugovor o najmu nekretnine za stalno stanovanje sklopljen na razdoblje duže od deset mjeseci u godini za koju se utvrđuje porez, vlasnik stana nije u obvezi plaćanja poreza na nekretnine.
Zakonska odredba o osobi poreznog obveznika prinudne je naravi i ne može se mijenjati ugovorom, tako da nije moguće obvezu plaćanja poreza na nekretnine prenijeti na najmoprimca nekretnine.

3. Vlasnik sam dvaju stanova, u jednom živim ja, a u drugom moje punoljetno dijete. Jesam li obveznik plaćanja poreza na nekretnine za stan koji mom punoljetnom djetetu služi za stalno stanovanje?

Na nekretninu koja služi za stalno stanovanje ne plaća se porez na nekretnine. Navedeno vrijedi i u slučaju kada nekretnina služi za stalno stanovanje osobi koja nije vlasnik nekretnine, u ovom slučaju djetetu.

4. Mali sam iznajmljivač i u nekretnini u kojoj živim iznajmljujem preostala dva kata kuće turistima. Što to za mene znači uvođenje poreza na nekretnine?

Ako se nekretnina koristi za stalno stanovanje ili je u dugoročnom najmu, ne plaća se porez na nekretnine. Ako se nekretnina koristi kratkoročno, primjerice za najam turistima, porez na nekretnine se plaća, u visini koju odredi općina odnosno grad. Međutim, od plaćanja poreza na nekretnine izuzete su nekretnine koje domaćinu, određenomu prema propisu kojim se uređuje ugostiteljska djelatnost, služe za stalno stanovanje. U praksi to znači da domaćin nije obveznik plaćanja poreza na nekretnine za nekretninu koju u jednom dijelu koristi za vlastito stalno stanovanje, a ostatak koje iznajmljuje.

5. Vlasnik sam nekretnine u kojoj ne živim, nego je iznajmljujem turistima tijekom cijele godine. Za to plaćam porez na dohodak s osnove obavljanja djelatnosti iznajmljivanja. Jesam li obveznik plaćanja poreza na nekretnine?

Porez na nekretnine i porez na dohodak koji plaćaju iznajmljivači porezni su oblici koji se utvrđuju neovisno jedan o drugome jer se radi o porezima koji se utvrđuju s različitih osnova (osnova vlasništva i korištenja i osnova obavljanja djelatnosti), odnosno na temelju dvaju različitih zakona.

Obveza plaćanja poreza na dohodak od iznajmljivanja kuća, stanova, soba i postelja te objekata za robinzonski smještaj putnicima i turistima i organiziranja kampova prema odredbama propisa o porezu na dohodak, obveza plaćanja drugih poreza s osnove obavljanja djelatnosti te prijava prostora kao nekomercijalnog smještaja nema utjecaja na utvrđivanje statusa nekretnine za potrebe utvrđivanja poreza na nekretnine.​
Slijedom navedenoga, nekretnina na koju se plaća komunalna naknada po koeficijentu namjene za stambeni prostor, a koja se ne koristi za stalno stanovanje predmet je oporezivanja porezom na nekretnine. Ako se na nekretninu plaća komunalna naknada po koeficijentu namjene za poslovni prostor, takva nekretnina nije predmet oporezivanja porezom na nekretnine.

6. Iznajmljujem svoj drugi stan osobi koja je u njemu već nekoliko godina. Što je s mojom obvezom plaćanja poreza na nekretnine?

Porez na nekretnine ne plaća se na nekretnine koje su u dugoročnom najmu za stalno stanovanje, ako su u godini za koju se utvrđuje porez, iznajmljene najmanje deset mjeseci. Ugovor o najmu mora biti prijavljen Poreznoj upravi.

7. Imam stan u kojemu živim s obitelji, vikendicu na moru te naslijeđenu obiteljsku kuću na selu.  Nisam bio obveznik poreza na kuće za odmor za navedene nekretnine koje posjedujem. Jesam li obveznik poreza na nekretnine?

Porez na kuće za odmor bio je tzv. opcijski porez, što znači da su općine i gradovi svojom odlukom mogli odlučiti o njegovom uvođenju. S obzirom na navedeno, porez na kuće za odmor nije se plaćao na području cijele Republike Hrvatske.

Od 1. siječnja 2025. godine navedeni porez zamijenjen je porezom na nekretnine kojeg su dužne uvesti sve općine i gradovi.  Porez na nekretnine plaća se na sve stambene nekretnine, osim na one za koje je Zakonom o lokalnim porezima propisano oslobođenje, a porezni obveznici su domaće i strane, pravne i fizičke osobe koje su vlasnici nekretnina na dan 31. ožujka godine za koju se utvrđuje porez.

8. Naslijedio sam kuću prije pet godina, plaćam komunalnu naknadu, ali nikad nisam dobio rješenje da platim porez na kuću za odmor. Je li moja obveza bila prijaviti tu kuću?

Porezni obveznik dužan je do 31. ožujka godine za koju se utvrđuje porez nadležnomu poreznom tijelu (upravnom tijelu grada odnosno općine ili ispostavi Porezne uprave) prijaviti promjenu podataka bitnih za utvrđivanje obveze plaćanja poreza na nekretnine, ali samo podatke koji nisu poznati poreznom tijelu. Porezna tijela, grad odnosno općina na čijem se području nekretnina nalazi i Porezna uprava, za potrebe utvrđivanja poreza na nekretnine dužna su razmjenjivati podatke o nekretnini i poreznom obvezniku. Stoga, ako se za nekretninu plaća komunalna naknada, prijavu podataka nije potrebno izvršiti, osim ako se  prijavljuje neki dokaz za oslobođenje koji nije poznat poreznom tijelu ili promjena podataka bitnih za oporezivanje koja nije ranije prijavljena upravnom tijelu nadležnom za donošenje rješenja o komunalnoj naknadi.

9. Posjedujem naslijeđenu derutnu kuću na selu. Hoće li ona biti oporezovana porezom na nekretnine s obzirom na to da je stambena namjena u njoj onemogućena?

U slučajevima onemogućenosti stambene namjene nekretnine odnosno ako na nekretnini ne postoji infrastruktura ili oprema ili uređaji koji zamjenjuju priključak na infrastrukturu, ne plaća se porez na nekretnine. Porezni obveznik mora pravovremeno tj. do 31. ožujka godine za koju se utvrđuje porez navedeno prijaviti i dokazati.

10. Vlasnik sam nekretnine u kojoj stvarno živim. Imam prijavljeno prebivalište u toj nekretnini, uplatnice za komunalnu naknadu dolaze na moje ime, kao i računi za energiju i komunalne usluge. Trebam li podnositi prijavu za porez na nekretnine?

U opisanom slučaju vlasnik nekretnine nije dužan podnijeti prijavu jer porezno tijelo ima sve potrebne podatke prema kojima će utvrditi da se nekretnina koristi za stalno stanovanje te da su zadovoljeni uvjeti za oslobođenje od plaćanja poreza na nekretnine.  

11. Vlasnik sam kuće za odmor i uredno sam zaprimao rješenja o porezu na kuće za odmor. I dalje koristim tu nekretninu povremeno. Trebam li podnositi prijavu za porez na nekretnine?

Prijavu podataka bitnih za utvrđivanje obveze plaćanja poreza na nekretnine dužni ste podnijeti samo ako je došlo do promjene površine ili namjene nekretnine koja nije prijavljena upravnom tijelu nadležnom za donošenje rješenja o komunalnoj naknadi ili ako je zadovoljen neki od uvjeta za oslobođenje od plaćanja poreza na nekretnine koji Porezna uprava i općina odnosno grad već nemaju evidentiran u svojim službenim evidencijama.

12. Vlasnik sam stana koji iznajmljujem pravnoj osobi za smještaj radnika, jesam li obveznik plaćanja poreza na nekretnine?

Ako u nekretnini stanuje osoba koja na adresi te nekretnine, tijekom godine za koju se utvrđuje obveza poreza na nekretnine, ima prijavljeno boravište, ne postoji obveza plaćanja poreza na nekretnine.

13. Iznajmio sam stan obrtu/pravnoj osobi za obavljanje poslovne djelatnosti, postoji li obveza plaćanja poreza na nekretnine u tom slučaju?

Ako se nekretnina iznajmljuje isključivo za obavljanje poslovne djelatnosti, a za nju se plaća komunalna naknada po koeficijentu namjene za stambeni prostor, postoji obveza plaćanja poreza na nekretnine. Međutim, ako se za nekretninu plaća komunalna naknada po koeficijentu namjene za poslovni prostor, ta se nekretnina ne smatra predmetom oporezivanja te nema obveze plaćanja poreza na nekretnine.